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來源:   作者:   發布日期:2019-07-30

某開發商在銷售荔灣區某樓盤房屋時采用“雙合同”手法,主導購房者與裝修公司簽訂裝修合同,以拆分房屋交易價款。后來購房者因開發商逾期辦證,遂起訴開發商給付違約金。法庭經依法審查認定,買賣雙方房屋實際交易價應為買賣合同價與裝修價之和,故終審判決應以兩項價款之和作為基數計算開發商逾期辦證違約金。


        開發商與購房者簽訂了《廣州市商品房買賣合同(預售)》,合同約定了房屋買賣價款,裝修交付。同時,購房者按照開發商的安排與某裝修公司簽訂了《裝飾工程委托協議書》,約定了裝修價款。上述兩份合同簽訂后,購房者支付了房價款和裝修款。后因開發商逾期辦證,雙方產生糾紛,購房者起訴要求開發商支付逾期辦證違約金。


         該案一審宣判后,購房者認為一審法院認定違約金計算基數時,未將裝修款計入房屋交易總價款,與事實不符,遂提起上訴。


         廣州中院二審認為,購房者在向開發商購買案涉房屋時,簽訂了兩份合同,一份是其與開發商簽訂的《廣州市商品房買賣合同(預售)》,一份是其與某裝修公司簽訂的《裝飾工程委托協議書》。購房者稱其簽訂裝修合同時并無某裝修公司人員在場簽約,而是在售樓部簽約,其簽字后是由開發商拿回去蓋上某裝修公司公章,對此事實開發商雖未確認,但也未明確否認。結合商品房買賣中的現實情況和審判實踐中的經驗判斷,二審法院采信購房者的主張,本案裝修合同實質為開發商主導所簽。


        二審法庭認為,開發商主導購房者與某裝修公司簽訂的裝修合同,并非合同雙方當事人對房屋進行裝修的真實意思表示。購房者與開發商簽訂的買賣合同中已經約定案涉房屋裝修交付,可見,裝修的義務主體應為開發商,購房者無需再行與他人就案涉房屋簽訂裝修合同。開發商主導購房者與某裝修公司簽訂裝修合同,實為將案涉房屋交易價款拆分為兩部分,一部分為買賣合同價款,一部分為裝修價款,目的是規避地方政府房地產調控限價政策、逃避納稅義務,損害了社會公共利益。


        廣州中院認為,依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力,依照有關法律規定處理”的規定,購房者與某裝修公司簽訂裝修合同為虛假意思表示,并未真正履行,且違反相關法律規定,應為無效。案涉房屋實際交易價款應為買賣合同價款與裝修價款之和。因此,購房者要求以兩項價款之和作為計算逾期辦證違約金的基數,依法有據,應予支持。












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